不動産の売却を不動産業者に依頼する場合に、売主と依頼する不動産業者との間で結ぶ契約が「媒介契約（仲介契約）」です。この媒介契約には３つの種類があることをご存知でしょうか？今回は媒介契約の種類や特徴について解説します。
媒介契約の３つの種類とその特徴
不動産の売却を不動産業者に依頼する場合に、売主と依頼する不動産業者との間で結ぶ契約が「媒介契約」です。この媒介契約には①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の３つの種類があります。それぞれの契約の主な特徴は次のとおりです。
①専属専任媒介契約
専属専任媒介契約の主な特徴は次のとおりです。
・売主はその不動産業者にしか売却を依頼することができない
・売主が買主を見つけたときもその不動産業者を通さなければならない
・不動産業者は契約締結から5日以内にレインズに物件を登録しなければならない
・不動産業者は毎週1回以上、売主への状況報告をしなければならない
②専任媒介契約
専任媒介契約の主な特徴は次のとおりです。
・売主はその不動産業者にしか売却を依頼することができない
・売主が買主を見つけたときは、直接売主と買主で契約することができる
・不動産業者は契約締結から7日以内にレインズに物件を登録しなければならない
・不動産業者は2週間に1回以上、売主への状況報告をしなければならない
③一般媒介契約
一般媒介契約の主な特徴は次のとおりです。
・売主は複数の不動産業者に売却を依頼することができる
・不動産業者はレインズに物件を登録しなくてもよい
・不動産業者は売主に状況報告をしなくてもよい
一般媒介契約の場合、他の不動産業者にも依頼することができますが、そのことを通知しなければならない明示型と通知しなくてもよい非明示型があります。
どの媒介契約を選べばよい？
売主からすると、複数の不動産業者に売却を依頼することができる「一般媒介契約」が一番いいようにも思えます。
しかし、注意してください。売主にとって都合がいい、ということは不動産業者にとっては都合が悪いのです。
一般媒介契約の場合、不動産業者からすると他の業者とどちらが早く成約するかの競争になります。他より早く成約できないと一円にもなりません。そのため、積極的にお金や時間をかけてまで営業をしないことがよくあります。
一般媒介契約を選択するときは、不動産売却を急いでいるかどうか、依頼する物件が売れやすい物件かどうか、不動産業者の信頼性などをよく検討するようにしましょう。
専属専任媒介契約と専任媒介契約の売主にとっての大きな違いは「売主自身が買主を見つけたときの取扱い」です。売主が自身で買主を見つけることができる可能性がないときは、レインズへの登録期限が短く、報告頻度も多い、専属専任媒介契約を選択するとよいでしょう。
媒介契約を結ぶときに注意しなければならない点
①希望条件を伝える
媒介契約を結ぶ際には、売主の希望条件を漏れなく不動産業者に伝えるようにしましょう。
不動産業者はこのときの希望条件に沿うように買主を探すこととなります。
②媒介契約の種類、仲介手数料を確認する
媒介契約が３つのうちのどの種類のものかを確認しましょう。また、媒介契約書には仲介手数料についても取り決めをします。ここで取り決めをすると、後で変更することは難しいので、仲介手数料についても確認をしておきましょう。
③標準契約書かどうかを確認する
媒介契約をするときに作成する契約書には国土交通省が作成する「標準媒介契約約款」というものがあり、通常はそれを用います。国土交通省が作成しているため、法令を守り、売主が一方的に不利にならないような契約書となっています。標準媒介契約約款以外が使われている場合は、不動産業者にその理由や相違点を確認するようにしましょう。
なかなか不動産の売却が決まらないとき
不動産業者と媒介契約を結んだもののなかなか不動産の売却が決まらないこともあるでしょう。そのような場合、専属専任媒介契約と専任媒介契約については、契約の有効期間は3か月以内とされています。また、一般媒介契約の場合も、法令上の有効期間の制限はありませんが、行政指導により3か月以内とすることが一般的です。媒介契約の有効期間が来れば、他の不動産業者に乗り換えることができます。
ただし、その不動産業者が必死に営業しているにもかかわらず、ただ適当な買主が見つかっていないだけかもしれません。不動産業者からの報告内容を確認したり、定期的にコミュニケーションをとって、不動産業者の活動をしっかりと把握するようにしましょう。
まとめ
不動産の売却を不動産業者に依頼する場合の「媒介契約」について解説しました。慣れない用語ばかりでとても難しく感じるかもしれません。しかし、不動産売却を成功させるかどうかにあたって大切なことですので、不動産の売却を考えるなら理解しておきましょう。