相続した土地（更地）が余っているなら、駐車場の経営を検討してみませんか？ マンションやアパートの経営よりもリスクが低いことから、駐車場経営は昔から投資家に人気の投資方法です。
今日は、駐車場経営の始め方を3つのステップに分けてご紹介します。相続した土地を上手に有効活用したいと考えている人は、この記事を参考にぜひ一度ご検討ください。
相続した土地で駐車場経営を始める方法3ステップ
では早速、1つ目のステップからご紹介します。
ステップ1.経営する駐車場の種類を決める
相続した土地を駐車場として活用したいなら、まずは経営する駐車場の種類を決めなければいけません。
駐車場の種類とは「月極」と「時間貸し」の2種類です。
どちらを選ぶかは、次の項目を基に考えるとよいでしょう。
- 立地条件
- 土地の広さ、形
- 接している道路の広さ
- 初期費用、運営コスト
- 経営を始める時期
- リスクの有無
例えば、どちらの駐車場に向いているかを立地条件で判断することで経営が失敗に終わる確率を下げられます。
なおそれぞれの駐車場に向いているのは、こんな土地です。
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月極の駐車場に向いている土地 |
時間貸しの駐車場に向いている土地 |
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● 徒歩圏内に駐車場の不足している集合住宅がある ● オフィス街が近くにある |
● 駅、商業施設、観光地、病院、オフィス街、住宅地、学校、駐車場のないコンビニ・郵便局などが近くにある ● 稼働率の高いコインパーキングが近くにある |
初期費用にかける金額から駐車場の種類を選ぶのも、堅実な選び方ですね。もちろん初期費用は、どんな駐車場を経営するのかによっても異なります。
例えば100平方メートル程度の広さがある月極駐車場の場合、更地に砂利を敷き、区域をロープで簡易的に区切るだけのタイプなら初期費用の相場は30万円～50万円前後、コンクリート舗装をするタイプなら100万円弱が相場です。
一方コインパーキングの場合、舗装工事だけでなく専門機器や看板などの設置費用がかかります。そのためコインパーキングは月極の駐車場よりも初期費用の相場が高く、300万円ほど必要です。
このように、初期費用は経営する駐車場の種類によって大きく異なります。初期費用をあまりかけたくないと考えるなら、ひとまず月極の駐車場を経営してみるというのも1つの方法でしょう。
駐車場シェアリングも視野に入れてみよう
あまり初期費用をかけずに時間貸しの駐車場を経営したい人には「駐車場シェアリング」という方法もオススメです。
駐車場シェアリングとは、いわば予約制の時間貸しシステムのこと。空いている駐車場をインターネットやアプリに掲載しておくことで、借りたい人が借りたいときに予約してくれます。
このシステムを利用すれば、月極の駐車場で空きが出ても安心です。空いているスペースだけを駐車場シェアリングとして活用できるため、空きスペースが無駄になりません。
駐車場シェアリングはコインパーキングと違って同じ時間貸しでも大規模な工事が必要ないため、初期費用を抑えつつ空きスペースを有効に活用したい人にはピッタリです。
ステップ2.駐車場の管理方法を決める
経営する駐車場の種類を決めたら、次は管理の方法を決めます。
駐車場を管理する方法は、次の3つです。
- 全てを自分で行う「完全自営」
- 管理業務を委託する「管理委託」
- 全て丸投げ「一括借り上げ」
初期費用をほとんどかけずに始めるなら、まずは自分で管理してみるとよいでしょう。特に月極の場合は、集客と管理さえしっかりできるなら業者を頼らなくても自力で管理できます。
一方ある程度の初期費用をかける場合は、赤字にならないようしっかりと集客を行わなければいけません。この場合は「管理委託」または「一括借り上げ」を検討してみるとよいでしょう。
特に無人のコインパーキングでは、不正駐車やゴミの不法投棄といったトラブルが付きものです。こういったトラブルの1つ1つにしっかり対応するには、やはり相応のノウハウが必要だと考えられます。
そんなときに駐車場の管理に詳しい業者が対応を代行してくれれば、オーナーとしては安心ですよね。
なお「管理委託」とは、管理をメインに委託する方式のこと。毎月、売り上げの5～10％程度を管理費として支払います。
一方「一括借り上げ」とは、いわゆるサブリース契約のこと。土地を丸々リース会社に貸し出し、リース会社からリース料を受け取ります。毎月の入金額が一定となるため、安定した収入を得たい人にはオススメです。
ただし「一括借り上げ」は、集客から管理までの全てを任せる代わりに管理の手数料が「管理委託」より割高となります。
どちらが良いとは一概にいえませんので、管理方式を選ぶ際は慎重に判断してくださいね。
駐車場の管理を委託できるのは、専門業者だけではありません。不動産会社の中にも、対応してくれる会社があります。もしお世話になっている不動産会社があるなら、駐車場の管理を任せられるかどうか一度ご相談されてみるとよいでしょう。
ステップ3.整備・集客・契約
駐車場の管理方法が決まったら、いよいよ準備を進める段階です。
自分で管理をする場合は、必要な整備を進めましょう。「一括借り上げ」の場合は、見積もりや契約を済ませます。
なお自分で集客をする場合は、周辺の市場調査をしっかりと行い適正な価格に設定するのが成功の秘訣です。時間貸しの場合は相場より少しでも高いと利用してもらえない可能性が高まるため、しっかりと調査をしなければいけません。
また、防犯設備の設置や配置の仕方など、リスク回避の対策も忘れないように行うことをオススメします。
自分で管理をする場合は特に、事故やクレームなどへの対策方法を事前にしっかりと学んでおくことは必須ともいえる作業です。何かあってからでは遅いため、実際に経営を始める前にしっかり学んでおきましょう。
まとめ
今日は、駐車場経営の始め方を3つのステップに分けてご紹介しました。
もし相続した更地の使い道に迷っているなら、ぜひ駐車場の経営も視野の1つに入れてみてください。立地によっては大がかりな工事をしなくても、すぐに駐車場として活用できるかもしれません。