区分所有用のワンルームマンションを1室だけ購入して運用する投資方法を、ワンルームマンション投資や区分投資などと呼びます。区分投資用にワンルームマンションを購入する場合、最も大切なのはリスクを回避できるかどうかです。

そこで今回は、ワンルームマンション（区分マンション）から投資を始めてみようと思っている初心者の方に向けて、ワンルームマンションの投資で回避すべき「3つのリスク」を紹介します。あわせてリスクを回避できる物件の選び方も紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

ワンルームマンションの投資に必要なリスク回避3選

では早速、投資用ワンルームマンションを選ぶ際に回避すべきリスクを3つご紹介します。

1.空室リスク

1つ目のリスクは、空室リスクです。空室リスクとは、その名の通り空室がもたらすリスクを指します。

冒頭でもお伝えしたように、ワンルームマンション投資は区分所有の投資方法です。一棟所有であれば、たとえひと部屋が空室でも他の部屋さえ埋まっていれば収入を得られるでしょう。

一方ワンルームマンション投資で1室しか所有していない場合は、たとえ1か月でも空室となればその月は収入がゼロになってしまいます。そのためワンルームマンションで区分投資する場合には、できるだけ空室のリスクを抑える必要があるのです。

では、どうすれば空室のリスクを抑えられるのでしょうか。

空室リスクを回避できる物件の選び方

空室のリスクを回避するためには空室となってしまう物件、つまり人気のない物件を避ける必要があります。

人気のないワンルームマンションとは、例えばこんな物件です。

• 部屋が極端に狭い
• 間取りがニーズに合っていない
• 利便性が低い
• 家賃が妥当と思えない
• 物件の管理が行き届いていない
• 住人の質が悪い

一人暮らし用のワンルームマンションなら、25平方メートルほどが平均的な広さといえるでしょう。また想定する入居者が男性なのか女性なのかによっても、ニーズは異なります。

家賃については、たとえ相場より高くても入居者のニーズにさえ合っていれば需要があるはずです。反対に、どんなに家賃が低くてもニーズに合っていなければ空室リスクは高まります。

空室リスクを避けるためには、まずしっかりとターゲットを絞り、ニーズを把握することが大切です。

2.赤字のリスク

赤字のリスクも、ワンルームマンション投資では回避しなければいけません。

当然のことながら、不動産投資を成功させるには利益の追求が必要となります。とはいえ仮に十分な利益が得られなかったとしても、赤字さえ出さなければ何とか持ちこたえられる可能性はあるでしょう。

では赤字を出さないためには、どのようなワンルームマンションを選べばよいのでしょうか。

赤字リスクを回避できる物件の選び方

ワンルームマンション投資で赤字リスクを回避するためには、物件の表面利回りに注目する必要があります。できれば、表面利回りが10％以上の物件を選ぶとよいでしょう。

表面利回りとは「年間の見込み賃料収入÷物件の購入価格」という計算式で算出した利回りのことです。不動産投資においては、表面利回りが10％以上なら利益が出やすいといわれています。

ただし表面利回りが10％以上なら絶対に赤字にならないという意味ではないため、注意が必要です。

赤字に転落させないためには、物件を購入する前にキャッシュフローを確認しなければいけません。

キャッシュフローとは「現金の流れ」や「投資の利益」を指す言葉です。利益が十分に見込めるかどうかはもちろんのこと、キャッシュフローを確認するためには税金や諸費用に関する知識も身に付けておく必要があります。

金融機関に融資してもらえるかどうかも重要

手元にどれだけ資金を残しておけるかは、不動産投資を成功に導く上で重要なポイントです。そして手元に資金を残しながら投資を行うには、金融機関からの融資を受けられる物件であることが重要といえます。

確実にリスクを回避するためにも、物件を選ぶときには融資対象となり得る物件かどうかもしっかり視野に入れて検討しましょう。

3.自然災害リスク

最後に紹介するリスクは、自然災害のリスクです。

もし投資用のワンルームマンションが被災したら、当然のことながら空室のリスクを伴います。また加入している保険で損害をカバーできなければ、予想外の出費を伴う可能性もあるため注意が必要です。

自然災害リスクを回避できる物件の選び方

いつどこでどんな災害が起こるかを予想するのは不可能ですが、リスクは抑えられます。

例えばハザードマップを確認したり、新しい耐震基準（※）に沿って建てられた建物かどうかを確認したりする方法は、自然災害リスクを抑える方法としてオススメです。

※新しい耐震基準……1981年に改定となった新耐震基準のこと

もちろんこの方法以外にも、自然災害のリスクを回避する方法はあります。ですが最低でも「地域の安全性」と「建物の安全性」の2点については、物件を選ぶ際に必ずチェックしておきたいポイントです。

まとめ

今日は、ワンルームマンションの投資で回避すべき「3つのリスク」を紹介しました。

もしこれから初めての不動産投資をワンルームマンションで始めようと思っているなら、ぜひ物件選びの際に今日ご紹介した3つのリスクを意識してみてください。不動産投資の成功には、リスクの回避が必要不可欠ですよ。