不動産の売買を人生で何度も行う人は、そう多くありません。そのため、「不動産売買契約書を見るのは今回が初めて」という人も多いことでしょう。しかし、たとえ不慣れだったとしても、契約書に押印してしまえば、後になって間違いや不備に気付いても契約し直すことは難しいものです。
そこで、今日は不動産売買契約書で特に注意が必要なチェックポイントを4つ紹介します。初めての不動産売買を行う予定がある人は、ぜひ参考にしてみてください。
チェックポイント1.不動産や設備の情報
不動産の売買契約書で最初にチェックすべきポイントは、不動産や設備に関する情報が正しいかどうかです。
- 所在地・地番・地目・家屋番号
- 土地・建物の面積
- 建物の種類・構造・床面積
などの項目について、登記簿に記載してある情報と違いがないかをチェックしてみてください。
ただし、土地の面積に関しては実際の面積と登記簿に記載してある面積（公簿面積）が異なる場合もあります。登記簿と契約書で土地面積が異なる場合、面積の差による代金の精算が必要なのかどうかをあわせて確認しましょう。
なお、不動産売買で用いる土地の「地番」と、実際に住所として使用する「住居表示」は異なるのが一般的です。引っ越し業者や郵便局へ知らせる住所は後者の「住居表示」となりますので、契約の際には住居表示についてもあわせて確認することをオススメします。
もし中古物件を売買するなら、設備に関する記載についても確認が必要です。
- 給湯器
- エアコン
- インターホン
- 食器洗浄機
- 照明
などの設備を建物と一緒に売買する場合は、故障や不具合の有無を含め、契約書に正しく記載してあるかをチェックしてみてください。
チェックポイント2.代金・支払時期・手付金・引き渡しなど
続いてチェックするポイントは、代金や手付金、引き渡しに関する項目です。
- 売買の総支払額（消費税を含む）
- 手付金の金額・種類
- 中間金・残代金の金額
などに加え、それぞれの支払時期や支払い方法、手付け解除に関する記載についてもチェックしましょう。
中古物件の場合は、固定資産税・都市計画税の清算方法に関する記載も確認する必要があります。
引き渡しについては、
- 所有権の移転
- 引き渡し
- 移転登記
に関する項目がしっかり記載されているか、記載に間違いがないかをチェックしてみましょう。移転登記とは、所有権が移転したことを登記簿に登録することです。
中には「引き渡し猶予」について記載されている場合もありますので、記載があった場合は猶予期間が必要以上に長く設定されていないかを確認します。一般的に、引き渡し猶予の期間は長くても1週間程度です。
チェックポイント3.契約解除・違約金について
契約解除や違約金についても、しっかりと契約書をチェックしておきましょう。
不動産売買においては、契約違反やローン特約などによって契約解除となる可能性があることも契約書に記載してあります。ローン特約とは、買い主が住宅ローンを契約できなかった場合に契約を解除できる特約です。
契約解除となった場合に発生する違約金や損害賠償についても、契約書に記載があるかどうか、正しく記載されているかどうかをチェックしましょう。
なお、違約金は売買代金の20％以下に設定してあるのが一般的です。
チェックポイント4.危険負担・瑕疵担保（契約不適合責任）について
危険負担と瑕疵（かし）担保に関する項目も、忘れずにチェックしましょう。
危険負担とは、不動産売買契約の締結後～引き渡しの間に起こった不動産トラブルを、売り主と買い主のどちらが負担するかについて取り決めた項目のことです。一般的に、契約後の不動産に起こったトラブルに関しては、売り主が責任を負います。
たとえば、地震や台風といった天災や火災などにより不動産に損害があった場合は、売り主が不動産を修復してから引き渡すのが一般的です。
とはいえ、不測の事態により修復不能となる可能性もゼロではありません。そのため、修復不能となった場合の危険負担についても記載があるかをチェックしておきましょう。
瑕疵担保とは不動産売買契約の締結後に見つかった不動産の欠陥について、責任を負う人と方法について定めたルールのことです。たとえば、買い主が入居後に見つけた雨もりやシロアリの被害などは瑕疵に当てはまります。
2020年の民法改正によりこの瑕疵担保責任が廃止され、契約不適合責任となりました。契約不適合責任とは、「目的物が契約の内容に適合しなかったときに売主が負担する責任」のことをいいます。売主が後に責任を負担しなくてもよいこととする場合は、不動産売買契約書において記載されているかどうかが重要なポイントとなってきますので、注意しましょう。
まとめ
今日ご紹介した4つのポイントは、不動産売買契約を結んだ後でトラブルになることの多い項目でもあります。契約書の不備や間違いに気付かないまま締結してしまい、後で「しまった」と思っても後の祭りです。もしよく分からない項目があれば納得できるまで説明を求め、内容をしっかり理解した上で契約書に押印しましょう。