不動産投資には、少なからずリスクが伴います。もちろん、アパート経営もリスクを伴う不動産投資の1つです。

そこで、今回はアパート経営において「5大リスク」と呼ばれるリスクを紹介します。

リスク1.空室による家賃収入の減少

アパート経営のリスクといえば、何といっても空室ができてしまうことによる家賃収入の減少は外せません。アパートを経営するなら、必ず想定しておかなければいけないリスクでもあります。

空室ができる原因としては、立地条件と家賃の金額設定によるところが大きいでしょう。

立地があまり良くない物件の場合は、部屋の設備やサービスを充実させることで空室を避けられます。また、空室があっても家賃を保証してもらえるサブリース契約を選ぶのも1つの方法です。

また、入居者トラブルも空室が発生する原因になり得ます。不運なことに、入居者の自殺や殺人事件といった出来事によって空室が発生してしまうケースも少なくありません。

事件を完全に予防するのは難しいですが、防犯設備を充実させたり住人同士のコミュニティーを作ったりすることでも効果は見込めると考えられます。まずは入居者の質を高め、入居してくれた人に「ずっとここで暮らしたい」と思ってもらえる物件づくりを目指しましょう。

リスク2.家賃滞納による家賃収入の減少・トラブル

家賃の滞納も、アパート経営には必ずといっていいほど伴う大きなリスクです。

空室の場合は入居希望者さえ現れれば入居してもらえますが、家賃を滞納されている状況では新しい住人に入居してもらうこともできません。

また、家賃を滞納されているからといって簡単に強制退去を命じられるワケではない点にも注意が必要です。

家賃滞納のリスクを少しでも減らすためには、入居前に本人と実際に会って人物像を把握するほか、保証会社を利用するのも効果的だと考えられます。

リスク3.経年劣化による修繕費の負担や家賃の値下げ・資産価値の低下

アパートに限らず、建物や設備は年月がたつにつれて必ず経年劣化を起こすものです。木造であるケースが多いアパートは、賃貸経営の中でもとくに経年劣化を起こしやすいと考えられます。

当然のことながら、アパートの修繕費を負担するのはアパートを経営するオーナーです。

さらに、建物が古くなれば家賃の値下げも検討しなければいけません。たとえ外壁や内装をキレイにしたとしても、築年数に合わせて値下げを検討すべき時期がいつか来ます。

また、建物が古くなるということは、建物の資産価値も下がるということです。「経営がウマくいかなかったら売ればいいや」と軽く考えていると、痛い目に遭うかもしれません。

どうあがいても建物は必ず劣化しますので、いざというときに慌てないようしっかりと準備しておきましょう。

リスク4.金利の上昇によるダメージ

アパート経営を始める際に「変動金利」や「固定金利期間選択型」のローンを組んだ場合、金利の上昇によって思わぬダメージを受ける可能性があります。

変動金利とは、定期的に金利を見直されるローンのこと。市場の金利によって上下する代わりに、はじめは固定金利よりも低い利率に設定してあるのが特徴です。

一般的に、金利は年に2回、毎月の返済額は5年ごとに見直されます。

一方、固定金利期間選択型とは、最初に決めた期間内の金利を固定できるローンのことです。固定期間が終了するタイミングで次の金利を決めるため、場合によっては大幅に金利が上がる可能性もあります。

なお、金利を固定できる期間は金融機関によって異なり、多いところでは

• 10年
• 15年
• 20年

といった期間を指定できる金融機関もあるようです。

どの金利でローンを組むのがベストとは一概にいえませんが、多くの金融機関では固定金利よりも変動金利の方が金利を低く設定してあります。

借入金額によっても選ぶべき金利が変わってきますので、まずは用意できる資金と借り入れが必要な資金をハッキリさせ、その上で念入りにシミュレーションを行うとよいでしょう。

リスク5.災害や火災による被害

最後に紹介するのは、災害や火災にまつわるリスクです。

地震大国である日本でアパート経営をするなら、地震による被害にしっかりと備える必要があります。

また、昨今では台風やゲリラ豪雨による災害も少なくありません。災害や火災は必ず起こるとは限らないものの、起こることを想定して備えておくのと、全く想定せず何の備えもしておかないのとでは大きな差が生まれます。

損害保険や火災保険だけでなく、地震や台風などの災害時にも補償してもらえる保険へ加入しておくことが大切です。

まとめ

今日は、アパート経営の5大リスクを紹介しました。

アパート経営を始めるなら、リスクの原因として考えられることを理解し、しっかりと備えておきましょう。